KHO:2015:78

Yleiskaavan yleismääräyksen mukaan paikallisten kulttuuriympäristökohteiden asemakaavoja ei muuteta säilyttämiseen velvoittaviksi ilman yhteistä sopimusta tai vastoin kohteen omistajan tahtoa.

Korkein hallinto-oikeus totesi, että yleiskaavan kaavamääräyksellä ei voitu syrjäyttää asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyjä sisältövaatimuksia. Tämä koski muun ohella vaatimusta, jonka mukaan rakennettua ympäristöä tulee vaalia eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Arvioitaessa sitä, täyttikö asemakaava mainitulta osin laissa säädetyt asemakaavan sisältövaatimukset, ei näin ollen tullut ottaa huomioon yleiskaavan kaavamääräystä, jossa edellytettiin omistajan suostumusta.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 41 § ja 54 § 1–3 momentti

Päätös, josta valitetaan

Helsingin hallinto-oikeus 15.1.2014 nro 14/0020/5

Asian aikaisempi käsittely

Järvenpään kaupunginvaltuusto on 10.12.2012 (§ 91) hyväksynyt Järvenpään 5. kaupunginosan (Kinnari) kortteleita 527, 539 ja 528-8 sekä leikkipuistoja ja katualueita koskevan asemakaavan muutoksen. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa on kysymys kortteliin 527 osoitetusta asuinrakennusten korttelialueesta (A-4).

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään A:n ja Asunto Oy Järvenpään Pykälistöntie 40:n valituksista, siltä osin kuin nyt on kysymys, kumonnut kaupunginvaltuuston päätöksen korttelissa 527 olevan A-4-alueen osalta ja muilta osin hylännyt valitukset.

Hallinto-oikeus on tältä osin perustellut päätöstään seuraavasti:

---

2.1 Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövai³kutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä samassa laissa säädetään.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 2 momentin mukaan jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset). Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia.

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate, jonka toteutumistapa viime kädessä riippuu kulloinkin kysymyksessä olevasta kaavamuodosta, edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita.

2.2 Suunnittelualueen kuvaus ja asemakaavamuutoksen sisältö

Suunnittelualue sijaitsee Järvenpään Kinnarin kaupunginosassa Kinnarin koulun ja pesäpallokentän eteläpuolella noin kilometrin etäisyydellä rautatieasemalta. Suunnittelualueen pinta-ala on 3,7 hehtaaria, josta asuinkorttelialuetta on noin kaksi hehtaaria, puistoaluetta noin hehtaari ja loppualue on katualueita. Suunnittelualue on rakennettu lukuun ottamatta korttelin 527 pohjoisosassa olevia Suomen Islam-seurakunnan omistamia tiloja 401-1-503 ja 401-1-621. Alueella on eri-ikäisiä ja -kokoisia asuinrakennuksia sekä kolme rivitaloa. Suunnittelualueella on myös neljä kulttuurihistoriallisesti arvokasta vanhaa asuinrakennusta. Suunnittelualue on niin sanottua Tataarien aluetta.

Asemakaavaselostuksen mukaan kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa korttelin 527 toteuttaminen hieman nykykaavaa tehokkaampana pientaloalueena sekä säilyttää alueen kulttuurihistoriallisesti arvokkaat asuinrakennukset. Viimeksi mainitulta osin tavoitteena on selostuksen mukaan säilyttää tonteilla 527-19 ja 528-8 olevat kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa merkittäviksi osoitetut asuinrakennukset.

Kaupunginvaltuuston 9.8.2004 hyväksymässä Järvenpään oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP), jonka tonttitehokkuudeksi suositellaan e = 0.25–0.4. Yleiskaavassa asemakaavan mukaisen korttelin 527 kaksi asuinrakennusta (Samaletdinin ja Talusenin huvilat) on osoitettu suojeltaviksi. Kortteli 528 ja osin kortteli 527 on yleiskaavassa merkitty maakunnalliseksi kulttuuriympäristöalueeksi, jonka arvokkaat piirteet tulee säilyttää asemakaavoituksella tai muilla toimenpiteillä (kh/m). Yleiskaavassa alueelle on merkitty myös kaupunginosaleikkipuisto. Suunnittelualuetta sivuaa länsipuolella ulkoilureitti.

Alueella voimassa olevissa vuonna 1977 ja 1985 vahvistetuissa asemakaavoissa alue on pääosin asuinpientalojen (AP-5) ja omakotirakennusten ja rivitalojen sekä muiden kytkettyjen pientalojen korttelialuetta (AOR). Tehokkuusluku vaihtelee välillä e = 0.3–0.4. Suurin sallittu kerrosluku on II.

Asemakaavan muutoksella muodostuu asuinrakennusten korttelialue (A-4) ja asuinpientalojen korttelialueita (AP-4), leikkipuisto (VK) ja katualueita. Korttelin 527 pohjoisosan rakentamattoman, Suomen Islam-seurakunnan omistaman asuinrakennusten korttelialueen rakennusoikeus on asemakaavan mukaan 2 146 k-m² eli rakennusoikeus nousee e=0.3:sta e =0.39:ään. Tataarikujan katulinjaa tarkennetaan tontin 539-4 kohdalla siten, että tontilla oleva omakotitalo tulee kokonaan tontin puolelle. Kinnarinpolku merkitään kokonaan kevyen liikenteen väyläksi. Ajoyhteys suunnittelualueelle on etelästä Kiviojantieltä Tataarikujan tai Pykälistöntien kautta. Tontilla 527-19 oleva vanha tataarien aikainen rakennus (Talusenin huvila) ja kadun toisella puolella olevalla tontilla 528-8 olevat kaksi terijokelaishuvilaa (Joukahaisen ja Hjortin huvilat) osoitetaan kaavassa säilytettäviksi. Asemakaavaselostuksen mukaan Suomen Islam-seurakunnan pyynnöstä heidän alueellaan olevaa vanhaa Samaletdinin huvilarakennusta ei osoiteta säilytettäväksi yleiskaavassa olevan yleismääräyksen nojalla, vaikka rakennus on osoitettu säilytettäväksi yleiskaavakartalla ja kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa (2004). Tontin rakennusala on osoitettu kuitenkin niin väljäksi, että vanha rakennus voidaan haluttaessa säilyttää.

Alueella on rakennusoikeutta yhteensä 7 212 k-m². Alueen rakennusoikeus nousee voimassa olevaan kaavaan nähden 484 k-m², mistä määrästä 470 k-m² kohdistuu Suomen Islam-seurakunnan omistamalle alueelle. Alueelle tulee 37 uutta asuntoa, joihin tulee noin 90 asukasta. Alueelle ei tule työpaikkoja.

2.3 Asiassa esitettyä selvitystä rakennetun ympäristön osalta

Asunto Oy Järvenpään Pykälistöntie 40:n valituksen mukaan kaavaratkaisun kulttuurisia vaikutuksia ei ole riittävästi selvitetty ja kaavapäätös on lainvastainen siltä osin kuin kulttuurihistoriallisesti arvokasta Samaletdinin huvilaa ei ole kaavapäätöksessä suojeltu. Myös A:n on katsottava pitävän kaavaratkaisua lainvastaisena siltä osin kuin mainittua huvilaa ei ole suojeltu.

Samaletdinin huvilaa ympäröivä alue on Järvenpään yleiskaavassa 2020 osa maakunnallista kulttuuriympäristöaluetta, jonka arvokkaat piirteet säilytetään asemakaavoituksella tai muilla toimenpiteillä (kh/m). Huvila on kaavakartassa osoitettu merkinnällä Paikallinen kulttuuriympäristökohde. Merkinnän mukaan kohde on suojattu asemakaavalla tai se on tarkoitettu säilytettäväksi asemakaavoituksella tai muilla toimenpiteillä. Yleiskaavan yleisten määräysten mukaan kulttuuriympäristön rakennus- ja aluekohteiden arvot on kuvattu yleiskaavakarttaan liittyvässä selostuksessa ja Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa (2000/2004). Kulttuuriympäristön rakennuskohteiden säilyttämiseksi on yhteistyössä kiinteistönomistajien kanssa harkittava suojelua asemakaavalla tai muita toimenpiteitä, joilla voidaan luoda edellytykset kohteiden säilymiselle. Paikallisten kulttuuriympäristökohteiden asemakaavoja ei muuteta säilyttämiseen velvoittaviksi ilman yhteistä sopimusta tai vastoin omistajansa tahtoa. Rakennusten säilyttämiseksi aiheutuvien erityisten kustannusten korvaamiseksi sovelletaan ensisijaisesti rakennusten käyttötarkoitukseen tai tonttien rakennusoikeuden määrittelyyn liittyviä kaavallisia keinoja. Voimassa olevien asemakaavojen rakennusoikeuksia voidaan lisätä säilyttämisen edistämiseksi.

Yleiskaavassa tarkoitetun hoitosuunnitelman perustana on Järvenpään kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten ja ympäristöjen inventointi, joka on tehty yhteistyössä muun muassa Järvenpään kaupungin, Uudenmaan ympäristökeskuksen (nykyään Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus) ja Keski-Uudenmaan maakuntamuseon kesken. Inventoinnin tuloksena kulttuuriympäristön kohteet on jaettu neljään luokkaan: 1. Suojellut kohteet; 2. Kohteet, joiden säilyttämiseksi kaupunki ryhtyy erityisiin kaavoitus- ym. toimenpiteisiin; 3. Kohteet, joiden säilyttämistä kaupunki edistää neuvonnalla ja ajankohtaisiin kaavoitus- tai rakennushankkeisiin liittyvillä ratkaisuilla; ja 4. Kohteet, joiden säilyttämiseksi kaupunki ei ryhdy toimenpiteisiin. Talusenin (07.26) ja Samaletdinin (07.25) huvilat on merkitty toimenpideluokkaan 2 ja Hjortin (07.44) ja Jouhikaisen (07.43) huvilat toimenpideluokkaan 3.

Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman (vaihe II) mukaan maakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristö on muun muassa Järvenpään tataariasutus Kinnarin alueella. Hoitosuunnitelmassa on tältä osin todettu, että Järvenpään Kinnarin alueelle syntyi 1920-luvun keskivaiheilla pieni, mutta yhtenäinen tataariyhteisö, joka laajimmillaan käsitti toistakymmentä ruokakuntaa. Yhteisön 1938–41 talkootyönä rakennettu islamilainen rukoushuone on edelleen jäljellä. Sitä on mainittu maailman pohjoisimmaksi moskeijaksi. Tataarien asuinrakennuksista on säilynyt vain muutamia. Erikoiset yksityiskohdat erottavat ne ympäröivästä 1920-luvun asutuksesta. Hyviä esimerkkejä näistä taloista ovat niin sanottu Samaletdinin huvila, Samarhanin talo, Pykälistöntie 30 ja Talusenin huvila, Pykälistöntie 40.

Kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa kohteesta 07.25 Samaletdinin huvila on todettu, että huvila on Järvenpään tataarirakennuksista erikoisin ennen kaikkea koristeellisen portaittain nousevan lasikuistinsa ansiosta. Rakennus on edustava esimerkki Järvenpään tataariasutuksesta, joka muodostaa seudullisesti merkittävän kulttuurihistoriallisesti arvokkaan kokonaisuuden. Paikallisesti rakennus on merkittävä vanhimpana ja samalla myös erikoisimpana tataariyhdyskunnan rakennuksena. Yhdessä viereisen tataarien vuokratalon kanssa se muodostaa pihapiirin, jossa on havaittavissa tataareille ominaisia itäisiä järjestelyperiaatteita. Samalla rakennus on olennainen osa Tataarimäen pientä ja tiivistä tataariyhdyskuntaa. Rakennus on hirsirakenteinen ja se on päässyt melko huonoon kuntoon: vedenpoistossa on puutteita, ikkunalaseja on rikki ja sekä ikkunat että julkisivu olisivat huoltomaalauksen tarpeessa. Rakennuksen säilyttämiseksi tarvittaisiin pikaisia kunnostustoimenpiteitä. Rakennus tulisi suojella asemakaavamerkinnällä arvokkaimpana tataarien asuinrakennuksena. Hoitosuunnitelman mukaan kyseessä on seudullisesti merkittävä kulttuurihistoriallisesti arvokas kohde. Pienen, kulttuurisesti aluetta rikastavan yhteisön rakennukset liittyvät itsenäisyyden ajan alkuun.

Keski-Uudenmaan museon asemakaavaehdotuksesta antaman lausunnon 21.9.2012 mukaan Samaletdinin huvila tulee suojella asemakaavamerkinnällä arvokkaimpana tataarien asuinrakennuksena. Sama mielipide on esitetty Uudenmaan elinkeino-, liikenne-ja ympäristökeskuksen lausunnossa 12.10.2012. Myös Järvenpään kaupungin yhtenä lähtökohtana kaavavalmistelussa on ollut kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi katsotun Samaletdinin huvilan säilyttäminen kolmen muun kaava-alueella sijaitsevan arvokkaan huvilan ohella. Kaupunki on lausuntoihin ja muistutuksiin antamissaan vastineissa kuitenkin todennut, että kaupungin ja Suomen Islam-seurakunnan kesken on käyty useita neuvotteluja ja laadittu vaihtoehtoisia suunnitelmia siten, että huvila voitaisiin säilyttää. Neuvottelut eivät ole tuottaneet tulosta ja seurakunta on ilmoittanut, ettei se halua säilyttää huvilaa. Kaupungin mukaan huvilan sr-suojelumerkintä asemakaavassa edellyttää yleiskaavan vuoksi tontin³ omistajan suostumusta asiaan.

2.4 Oikeudellinen arviointi

2.4.1 Kaavaratkaisun kulttuuristen vaikutusten selvittäminen ja rakennussuojelu

Hallinto-oikeus toteaa, että asemakaava perustuu rakennettua ympäristöä koskevalta osalta vuonna 2004 hyväksytyn yleiskaavan valmistelun yhteydessä tehtyyn perusteelliseen kulttuuriympäristöselvitykseen. Tähän nähden sekä asemakaavan sisältö ja tarkoitus huomioon ottaen kaavavalmistelussa on täytetty maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä edellytetyllä tavalla lainkohdan vaatimukset riittävistä ja tarpeellisista rakennuskulttuurisista selvityksistä. Asemakaavaratkaisut ja niiden vaikutukset on asemakaavaselostuksessa ja muissa kaavavalmisteluasiakirjoissa esitetty maankäyttö- ja rakennuslaissa edellytetyin tavoin.

Asemakaavaa laadittaessa tulee maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin mukaan vaalia rakennettua ympäristöä eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan Samaletdinin huvilalla on edelleen ilmeistä kulttuurihistoriallista ja kaupunkikuvallista merkitystä. Hallinto-oikeus katsoo toisin kuin kaupunginvaltuusto, että Järvenpään osayleiskaavaan 2020 sisältyvä yleismääräys, jonka mukaan paikallisten kulttuuriympäristökohteiden asemakaavoja ei muuteta säilyttämiseen velvoittaviksi ilman yhteistä sopimusta tai vastoin omistajansa tahtoa, ei yksinään ole riittävä peruste jättää Samaletdinin huvila vaille minkäänlaista suojelua. Kaupunginvaltuuston päätös ei perustu arvioon rakennuksen kulttuurihistoriallisista arvoista eikä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 ja 3 momenttien punnintaan, vaan pelkästään arvioon yleiskaavan yleismääräysten vaikutuksista mahdollisuuteen kohdistaa huvilaan suojelumerkintä. Kaavaa laadittaessa ei ole riittävästi selvitetty, voidaanko kaava laatia maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 ja 3 momentin vaatimukset yhteensovittavalla tavalla. Kaupunginvaltuuston päätös asemakaavan muutoksen hyväksymisestä on tältä osin lainvastainen. Edellä lausuttuun nähden kaavapäätös on kumottava korttelin 527 A-4-aluetta koskevalta osalta.

---

2.4.3 Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu

Siltä osin kuin valituksissa on vedottu maanomistajien yhdenvertaiseen kohteluun, molempien valitusten on katsottava kohdistuvan vain korttelin 527 A-4-alueelle osoitetun rakennusoikeuden määrään. Kaavapäätöksen tultua kumotuksi A-4 -aluetta koskevalta osalta tästä valitusperusteesta ei ole aihetta lausua enemmälti.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut

Maankäyttö- ja rakennuslaki 42 § 1 momentti

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Marja Viima, joka on myös esitellyt asian.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Järvenpään kaupunki on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja kaupunginvaltuuston päätöksestä tehdyt valitukset hylätään kokonaisuudessaan.

Kaupunki on perustellut vaatimustaan muun ohella seuraavasti:

Uudenmaan II vaihemaakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 20.3.2013. Sen liiteaineistossa esitetyssä maakunnallisten kulttuuriympäristöalueiden rajauksessa ei enää ole mukana Järvenpään tataarien aluetta. Kulttuuriympäristörajauksiin palataan vireille saatetun IV vaihemaakuntakaavan yhteydessä. Järvenpään yleiskaavan voidaan siten katsoa olevan valtakunnallisten ja maakunnallisten kulttuuriympäristömerkintöjen osalta osin vanhentunut, eikä tataarien rakennuskohteiden mukaan lukien Samaletdinin huvilan voida katsoa olevan kulttuuriympäristölliseltä tai kaupunkikuvalliselta merkitykseltään maakunnallisia.

Yleiskaavakartalla on osoitettu yleiskaavan rinnalla laaditun Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman 1. ja 2. luokan kohteet. Tataarien alueelta merkittiin karttoihin useita rakennuskohteita, muun muassa 2. luokan kohteina Talusenin ja Samaletdinin huvilat. Luokan 2. kohteet ovat sellaisia, joiden säilyttämiseksi kaupunki ryhtyy erilaisiin kaavoitus- tai muihin toimenpiteisiin.

Pääosaa yleiskaavakartalle piirretyistä 1. ja 2. luokan kulttuuriympäristökohteista koskee merkintä "Paikallinen kulttuuriympäristökohde. Kohde on suojeltu asemakaavalla / kohde on tarkoitettu säilytettäväksi asemakaavoituksella tai muilla toimenpiteillä". Yleiskaavaan tai sen selostukseen ei sisälly tarkempia toimenpidesuosituksia, mutta kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa ne on kuvattu kohdeluokittain.

2. luokan rakennuskohteita koskevat seuraavat suositukset:

- Kohteiden osalta tullaan harkitsemaan suojelua asemakaavalla tai muita toimenpiteitä, joilla voidaan luoda edellytykset kohteiden säilymiselle yhteistyössä rakennusten omistajan kanssa. Yleiskaavassa maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön nojalla suojeltavalle alueelle (SR) sijoittuvat kohteet ja ilman kaavallista suojelua olevat, valtion suojelemat kohteet tulee suojella asemakaavalla. Asemakaavan tarkistamista on harkittava niiden kohteiden osalta, joiden kohdalla asemakaavassa ei ole suojelumerkintöjä tai jotka on suojeltu kaavassa vain osittain. Laadittaessa asemakaavoja valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaille kulttuuriympäristöille on oltava yhteistyössä museoviranomaisten kanssa.

- Rakennuksia ei saa purkaa ilman lupaa eikä niiden ulkoasua saa muuttaa siten, että niiden kulttuurihistoriallisesti arvokas tai miljöön kannalta merkittävä luonne turmeltuu.

- Rakennusten säilyttämisestä aiheutuvien erityisten kustannusten korvaamiseksi sovelletaan ensi sijassa rakennusten käyttötarkoituksen tai tonttien rakennusoikeuden määrittelyyn liittyviä kaavallisia keinoja. Myös rakennussuojelulain mukainen suojelu saattaa muutamissa tapauksissa tulla kyseeseen. Lisäksi on tarpeen pohtia, miten rakennusten ylläpidossa ja käytössä voitaisiin edistää rakennusten säilymistä ja tuoda esiin niiden historiallista arvoa.

Talusenin huvilalle on sittemmin kaavassa osoitettu sr-suojelumerkintä. Kaupungin ja Suomen Islam-seurakunnan kesken käytiin useita neuvotteluja ja laadittiin vaihtoehtoisia suunnitelmia alueen toteuttamiseksi siten, että yhteisön omistama Samaletdinin huvila voitaisiin merkitä asemakaavaan sr-merkinnällä. Neuvottelut eivät kuitenkaan tuottaneet tulosta ja seurakunta on ilmoittanut, ettei se halua säilyttää huvilaa. Seurakunta perustelee kantaansa muun muassa sillä, että rajanaapurissa oleva Talusenin huvila on jo entisöity laadukkaasti ja edustaa siten erinomaisesti alueen entistä tataarikulttuuria. Lisäksi alue tarvitaan pysäköintitarkoitukseen. Samaletdinin talon entisöiminen olisi johtanut huomattaviin lisäkustannuksiin. Huvilan kanssa samaan pihapiiriin kuulunut Tataarien vuokratalo romahti osittain ja se on purettu 2000-luvulla.

Samaletdinin huvilalla on edelleen jonkin verran kulttuuriympäristöllistä arvoa, mutta rakennuksen suuresti heikentynyt kunto ja viereisen Tataarien vuokratalon purku on vähentänyt kohteen merkitystä. Aikanaan laajemman tataariyhteisön asuinympäristö on muuttunut Kinnarin kaupunginosan tiivistymisen ja uudisrakentamisen myötä. Samaletdinin ja Talusenin huviloiden lisäksi kauempana hajallaan Kinnarissa on jäljellä kolme muuta kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman 3. luokkaan kuuluvaa tataarien asuintaloa, jotka ovat normaalissa asuinkäytössä, mutteivät toistaiseksi asemakaavalla suojeltuja. Talusenin huvilan suojelumerkintä ja kunnostus voidaan katsoa tataariyhteisöä koskevan minimivaatimuksen täyttäväksi saavutukseksi kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman tarkoituksen kannalta.

Kulttuuriympäristön hoitosuunnitelma saa asemakaavojen laadintaan ja asemakaava-alueen ulkopuolisten kohteiden purkuoikeuteen kohdistu³via oikeusvaikutuksia yleiskaavan kaavamääräysten kautta. Kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmaa laadittaessa nähtiin, että suurin vastuu rakennusten säilymisestä on niiden omistajilla. Kaupunki voi vaikuttaa omistajiin erityisesti kaavoituksen, rakennusvalvonnan ja yleisen tiedonvälityksen kautta, mutta onnistunut lopputulos edellyttää yhteisymmärrystä rakennuksen suojelusta tai säilytyksestä omistajan kanssa.

Järvenpään kaupunki on saanut asemakaavoituksen ja muiden edistämiskeinojen kautta aikaan useita kymmeniä rakennusten suojelu- ja kunnostushankkeita tapauksissa, joissa omistajat ovat suhtautuneet suojeluun myönteisesti ja saaneet hyvitystä esimerkiksi rakennusoikeuden lisäysten kautta. Uusien säilyttämishankkeiden edistämiselle olisi suureksi haitaksi, jos kaupungin toimet koettaisiin pakottamiseksi ja uhkailuksi. Suojelumerkinnän poisjättäminen on ollut harkittu teko, jotta kulttuuriympäristön arvoja voitaisiin edelleen säilyttää ja suojella muualla kaupungin alueella.

Asemakaavanmuutoksen ratkaisu Samaletdinin huvilan osalta ei perustunut yksistään yleiskaavamääräykseen vaan koko kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmakokonaisuuden periaatteisiin ja vakiintuneisiin menettelytapoihin. Kaupungin kannalta on keskeisempää säilyttää rakennus- ja miljöösuojelua koskevien menettelytapojen johdonmukaisuus ja uskottavuus ja sitä kautta kiinteistönomistajien myötätunto ja yhteistyö kuin merkitä yksittäinen rakennus suojeltavaksi asemakaavassa. Hyväksytyn ja yleiskaavaan kirjatun menettelytavan mukaan Samaletdinin huvilan sr-suojelumerkintä asemakaavassa olisi edellyttänyt tontinomistajan suostumusta, jota neuvotteluissa ei ole saatu. Huvila on uudessa asemakaavassa osoitettu rakennusalalle siten, että se on mahdollista säilyttää, vaikka tontti muuten rakennettaisiin uudelleen. Rakennuksen mahdollista purkamislupahakemusta käsiteltäessä on joka tapauksessa otettava huomioon kulttuuriympäristön arvot maankäyttö- ja rakennuslain 118 §:n mukaisesti, vaikka asemakaavassa ei ole suojelumääräystä.

Samaletdinin huvilan suojelumerkinnän poisjääminen ei edistä eikä edellytä rakennuksen purkamista, joten tältä osin maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 tai 3 momentin säännöksiä ei voida katsoa rikotun.

Samaletdinin talon suojeleminen pakolla voidaan hyvin kokea maanomistajan kannalta kohtuuttomaksi. Suojelutavoitteita voidaan edistää edelleen muilla kaupungin käytettävissä olevilla keinoilla.

Järvenpään kaupunki katsoo, että hallinto-oikeuden päätöksessä on virheellisesti ohitettu maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n ja 54 §:n 1 momentin yleiskaavaa ja sen ohjausvaikutusta asemakaavoitukseen koskevat säännökset. Kaupunginvaltuusto on hyväksyessään Tataarien alueen asemakaavan muutoksen noudattanut lainvoimaisen yleiskaavan yksiselitteistä määräystä, jota sillä ei ole ollut mahdollista sivuuttaa.

Asunto Oy Järvenpään Pykälistöntie 40 on antanut selityksen.

A:lle on varattu tilaisuus antaa selitys.

Järvenpään kaupunki on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 41 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavassa voidaan antaa määräyksiä, joita kaavan tarkoitus ja sen sisällölle asetettavat vaatimukset huomioon ottaen tarvitaan yleiskaava-aluetta suunniteltaessa tai rakennettaessa taikka muutoin käytettäessä (yleiskaavamääräykset). Yleiskaavamääräykset voivat muun ohessa koskea maankäytön ja rakentamisen erityistä ohjausta tietyllä alueella sekä haitallisten ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista.

Pykälän 2 momentin mukaan, jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, yleiskaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset).

Asemakaavaa laadittaessa on maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä samassa laissa säädetään. Asemakaavaa laadittaessa tulee pykälän 2 momentin mukaan vaalia rakennettua ympäristöä eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavalla ei pykälän 3 momentin mukaan saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Valituksenalaista asemakaavan muutosta ohjaavaan Järvenpään yleiskaavaan 2020 sisältyvän yleismääräyksen mukaan paikallisten kulttuuriympäristökohteiden, jollainen Samaletdinin huvila on, asemakaavoja ei muuteta säilyttämiseen velvoittaviksi ilman yhteistä sopimusta tai vastoin omistajansa tahtoa.

Korkein hallinto-oikeus toteaa, että yleiskaavan kaavamääräyksellä ei voida syrjäyttää asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyjä sisältövaatimuksia. Tämä koskee muun ohella vaatimusta, jonka mukaan rakennettua ympäristöä tulee vaalia eikä siihen liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Arvioitaessa sitä, täyttääkö asemakaava mainitulta osin laissa säädetyt asemakaavan sisältövaatimukset, ei näin ollen tule ottaa huomioon yleiskaavan kaavamääräystä, jossa edellytetään omistajan suostumusta.

Tämän vuoksi ja kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Mika Seppälä, Liisa Heikkilä ja Janne Aer. Asian esittelijä Esa Hakkola.