KHO:2024:74

Kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto oli velvoittanut asunto-osakeyhtiön kiinteistön omistajana sekä huoneiston osakkeenomistajan kummallekin erikseen asetetun sakon uhalla poistamaan luvattomat valomainoslaitteet toimistokäytössä olevasta huoneistosta. Laitteet sijaitsivat huoneiston sisätiloissa.

Korkeimmassa hallinto-oikeudessa oli ratkaistavana kysymys siitä, voitiinko velvoite ja sakon uhka kohdistaa huoneiston osakkeenomistajan ohella myös asunto-osakeyhtiöön.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä oli oikeus päästä huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten. Korkein hallinto-oikeus katsoi, toisin kuin hallinto-oikeus, ettei huoneistoon pääsy mainituilla perusteilla oikeuttanut yhtiön edustajia poistamaan huoneistosta siellä sijaitsevia maankäyttö- ja rakennuslain mukaan luvattomia laitteita. Asunto-osakeyhtiölain mukaiset perusteet osakkaan hallitseman huoneiston haltuunottoon eivät nekään sisältäneet säännöksiä, jotka antaisivat yhtiön hallitukselle mahdollisuuden ottaa osakkaan huoneisto yhtiön haltuun yhtiölle ja osakkaalle erikseen asetetun tämäntyyppisen velvoitteen täytäntöön panemiseksi. Korkein hallinto-oikeus katsoi näin ollen, ettei yhtiöllä ollut oikeudellista eikä tosiasiallista mahdollisuutta noudattaa velvoitetta poistaa valomainoslaitteita osakkaan hallitseman huoneiston sisätiloista vastaavalla tavalla kuin osakas oli velvoitettu menettelemään. Velvoitetta ei siten ollut voitu asettaa yhtiölle.

Hallinto-oikeuden ja kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätökset kumottiin asunto-osakeyhtiötä koskevilta osin.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 126 a § ja 182 §

Uhkasakkolaki 6 § 1 momentti ja 7 § 1 momentti

Asunto-osakeyhtiölaki 8 luku 1 § 1 momentti ja 2 §

Päätös, jota muutoksenhaku koskee

Helsingin hallinto-oikeus 27.1.2023 nro 515/2023

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus myöntää Asunto-Osakeyhtiö A:lle valitusluvan ja tutkii asian.

Hallinto-oikeuden päätös ja Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätös 27.5.2021 (§ 109) kumotaan siltä osin kuin ne koskevat Asunto-Osakeyhtiö A:lle sakon uhalla asetettua velvoitetta poistaa yhtiön osakkaan hallitsemasta toimistokäytössä olevasta huoneistosta vaihtuvanäyttöiset valomainoslaitteet. Samoin kumotaan Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan päätös 9.11.2021 (§ 622) yhtiölle määrätyn valvontamaksun oikaisuvaatimuksen hylkäämisestä.

Helsingin kaupunki velvoitetaan korvaamaan Asunto-Osakeyhtiö A:n oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa 5 986,10 euroa laillisine korkoineen.

Lausuminen ympäristö- ja lupajaoston päätöksen täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta raukeaa.

2. C Oy:n ja B:n valituslupahakemus hylätään. Hallinto-oikeuden päätös muutoksenhakijoiden valituksen hylkäämisestä jää voimaan.

Asian tausta

(1) Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on päätöksellään 27.5.2021 (§ 109) velvoittanut Asunto-Osakeyhtiö A:n jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) kiinteistön omistajana sekä B:n osakkeenomistajana kummallekin erikseen asetetun juoksevan sakon uhalla poistamaan osoitteessa Runeberginkatu 60, kiinteistötunnus (---) sijaitsevassa toisen kerroksen toimistotilassa sijaitsevat sähköiset mainoslaitteet 1.9.2021 mennessä. Ympäristö- ja lupajaosto on määrännyt asiassa 1 500 euron valvontamaksun, jonka Asunto-Osakeyhtiö A ja B ovat puoliksi kumpikin velvolliset maksamaan kaupungille.

(2) Helsingin kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 9.11.2021 (§ 622) hylännyt asunto-osakeyhtiön oikaisuvaatimuksen kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston 27.5.2021 päätöksessä määrätystä valvontamaksusta.

(3) Hallinto-oikeus on hylännyt Asunto-Osakeyhtiö A:n sekä B:n ja C Oy:n valitukset kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätöksestä sekä Asunto-Osakeyhtiö A:n valituksen kaupunkiympäristölautakunnan valvontamaksun oikaisuvaatimuksen hylkäävästä päätöksestä samoin kuin muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset.

(4) Hallinto-oikeus on katsonut, että kyseessä oleva ikkunan peittäminen mainostarkoituksessa vaatii maankäyttö- ja rakennuslain 126 a §:n 1 momentin 8 kohdan nojalla toimenpideluvan. Mainitussa säännöksessä tarkoitetun ikkunan peittämisen on katsottava paitsi sanamuotonsa myös tarkoituksensa puolesta viittaavan niin ulko- kuin sisäpuolella toteutettavaan ikkunan peittämiseen mainostarkoituksessa. Näin ollen Mannerheimintien ja Runeberginkadun puoleiset ikkunoiden sisäpuolelle sijoitetut vaihtuvanäyttöiset mainoslaitteet ovat edellyttäneet toimenpidelupaa. Koska valomainoslaitteet peittävät puolet ikkunasta, niitä ei ole vapautettu toimenpideluvanvaraisuudesta myöskään Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 9 §:ssä. Koska mainoslaitteen sijoittamiselle ei ole ollut tarvittavaa toimenpidelupaa, rakennusvalvontaviranomainen on voinut maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:ssä säädetyn toimivallan nojalla velvoittaa poistamaan kyseessä olevat mainoslaitteet.

(5) Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään uhkasakon kohdentamisesta asunto-osakeyhtiöön seuraavasti:

(6) Uhkasakkolain 7 §:n perusteella uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen tai tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Asunto-Osakeyhtiö A tontin (---) omistajana vastaa osaltaan siitä, että osakkaat käyttävät asunto-osakeyhtiössä sijaitsevia tilojaan rakentamista koskevan sääntelyn mukaisesti. Nyt kyseessä olevat, poistettavaksi määrätyt ja edellä kuvatulla perusteella toimenpideluvanvaraiset mainoslaitteet sijaitsevat osakkaan hallinnassa olevassa huoneistossa. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 10 §:n 1 momentin mukaan, jos osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Nyt kyseessä olevassa tilanteessa lupaa ei ole haettu. Näin ollen tällaisten ilman toimenpidelupaa asennettujen laitteiden poistamisen voidaan katsoa kuuluvan paitsi kyseisen osakkaan, myös asunto-osakeyhtiön vastuulle.

(7) Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n perusteella asunto-osakeyhtiön edustajilla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista muun ohella osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten. Asunto-Osakeyhtiö A:lla on siten katsottava olevan oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta.

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Mika Hämäläinen, Elena Feldman ja Marko Ahlstedt, joka on myös esitellyt asian.

Vaatimukset ja selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

(8) Asunto-Osakeyhtiö A on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden, kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston ja ympäristölautakunnan päätökset kumotaan. Helsingin kaupunki on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijan oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.

Vaatimuksen perusteeksi on esitetty muun ohella seuraavaa:

(9) Mainoslaitteiden poistamista koskevaa velvoitetta ja siihen liittyvää uhkasakkoa ei voida kohdistaa asunto-osakeyhtiöön, jolla ei ole tosiasiallista mahdollisuutta noudattaa velvoitetta. Mainoslaitteet on asennettu toimistokäytössä olevan huoneiston sisätiloihin. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole toimivaltaa puuttua mainosten asentamiseen. Osakkaalla on lain mukaan oikeus tehdä muutoksia ja sisustustoimenpiteitä tilassa, johon osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole oikeutta kieltää muutosten tekemistä tai mennä kotirauhan suojaamaan tilaan eikä siten mahdollisuutta noudattaa ympäristö- ja lupajaoston päätöksessä määrättyä päävelvoitetta mainoslaitteiden poistamiseksi.

(10) Toimenpideluvan hakemista koskeva velvoite ei koske sisätiloihin asennettavia mainoksia eikä säännöstä voida tulkita laajentavasti. Valomainokset eivät ole rakennuksen osa, joten asiassa ei voida soveltaa myöskään maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n säännöstä rakennuksen ja sen ympäristön kunnossapidosta.

(11) C Oy ja B ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja yhteisessä valituksessaan vaatineet ensisijaisesti, että hallinto-oikeuden päätös ja kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätös kumotaan ja asia palautetaan uudelleen käsiteltäväksi. Toissijaisesti ympäristö- ja lupajaoston päätöstä on muutettava niin, että velvoite koskee mainosnäyttöjen käyttöön ja näytön kirkkauteen kohdistuvia määräyksiä ja päätökseen sisältyvä uhkasakko ensisijaisesti poistetaan, toissijaisesti alennetaan tai saatetaan voimaan vasta, kun asia on lainvoimaisesti ratkaistu.

(12) Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan rakennetun ympäristön valvontayksikkö on antanut lausuman, jossa on esitetty valitusten hylkäämistä ja lausuttu muun ohella seuraavaa:

(13) Toimistohuoneisto on otettu yhtiöjärjestyksen vastaiseen mainostilakäyttöön ja käyttö aiheuttaa häiriötä ympäristöön. Asunto-osakeyhtiöllä on velvollisuus ja mahdollisuus puuttua maankäyttö- ja rakennuslain sekä voimassa olevan rakennusluvan vastaiseen huoneiston käyttöön.

(14) Asunto-Osakeyhtiö A on antanut vastaselityksen ja vaatinut, että hallinto-oikeuden päätöksen täytäntöönpano kielletään. Mainoslaitteiden asentaminen huoneistoon ei estä huoneiston käyttämistä pääasialliseen yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen toimistotilana. Asunto-osakeyhtiöllä ei ole tällä perusteella ollut mahdollisuutta huoneiston haltuunottoon eikä siten todellista mahdollisuutta puuttua asunto-osakeyhtiön osakkaan toimintaan.

(15) C Oy ja B ovat antaneet vastaselityksen.

(16) Asunto-Osakeyhtiö A on antanut C Oy:n ja B:n vastaselityksen johdosta lausuman, joka on lähetetty näille tiedoksi.

(17) C Oy:lle ja B:lle on varattu tilaisuus lausua Asunto-Osakeyhtiö A:n vastaselityksestä.

(18) Asunto-Osakeyhtiö A on toimittanut oikeudenkäyntikululaskun 5 986,10 euroa.

(19) Helsingin kaupunkiympäristön toimiala on antanut oikeudenkäyntikululaskusta lausuman.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

1. Asunto-Osakeyhtiö A:n valitus

Kysymyksenasettelu

(20) Asiassa on asunto-osakeyhtiön valituksesta ratkaistavana, onko yhtiö voitu sakon uhalla velvoittaa poistamaan asunto-osakeyhtiön osakkaan hallitseman toimistokäytössä olevan huoneiston ikkunoiden sisäpuolelle asennetut sähköiset valomainoslaitteet.

Sovellettavat oikeusohjeet

(21) Maankäyttö- ja rakennuslain 126 a §:n 1 momentin 8 kohdan mukaan toimenpidelupa tarvitaan muun kuin maantielain 52 §:ssä säädetyn rakennelman, tekstin tai kuvan asettaminen ulkosalle mainos- tai muussa kaupallisessa tarkoituksessa taikka ikkunaa peittävän mainoksen pysyvä tai pitkäaikainen asettaminen (mainostoimenpide). Pykälän 3 momentin mukaan kunta voi rakennusjärjestyksessä määrätä, että toimenpidelupaa ei kunnassa tai sen osassa tarvita 1 momentin 1–10, 12 tai 13 kohdassa tarkoitettuun toimenpiteeseen, jos toimenpidettä voidaan pitää vähäisenä.

(22) Päätöksentekohetkellä voimassa olleen Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen 9 §:n 3 momentin mukaan liikehuoneiston kunkin ikkunan pinta-alasta saa peittää mainos- tai muussa vastaavassa tarkoituksessa enintään puolet. Ikkunan enempi peittäminen edellyttää toimenpidelupaa.

(23) Maankäyttö- ja rakennuslain 182 §:n 1 momentin mukaan, jos joku ryhtyy toimiin tämän lain tai sen nojalla annettujen säännösten tai määräysten vastaisesti taikka lyö laimin niihin perustuvan velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi päätöksellään velvoittaa niskoittelijan määräajassa oikaisemaan sen, mitä on tehty tai lyöty laimin. Pykälän 2 momentin mukaan viranomaisen antamaa kieltoa tai määräystä voidaan tehostaa uhkasakolla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella. Pykälän 3 momentin mukaan uhkasakkoa ja teettämisuhkaa koskevassa asiassa sovelletaan muutoin, mitä uhkasakkolaissa säädetään.

(24) Uhkasakkolain 6 §:n 1 momentin mukaan uhkasakko asetetaan määräämällä päävelvoite asianosaisen noudatettavaksi sakon uhalla. Kunkin päävelvoitteen tehosteeksi on asetettava eri uhkasakko.

(25) Mainitun lain 7 §:n 1 momentin mukaan uhkasakko voidaan kohdistaa vain sellaiseen asianosaiseen, jolla on oikeudellinen ja tosiasiallinen mahdollisuus noudattaa päävelvoitetta. Jos uhkasakko kohdistetaan useisiin asianosaisiin, kullekin on asetettava eri uhkasakko.

(26) Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä sekä hallituksen tai isännöitsijän valtuuttamalla on oikeus päästä osakehuoneistoon, kun se on tarpeellista osakehuoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai osakehuoneistossa suoritettavaa kunnossapito- tai muutostyötä taikka niiden valvomista varten.

(27) Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Asiassa saatu selvitys

(28) Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätöksen mukaan Mannerheimintien ja Runeberginkadun risteyksessä sijaitsevan asuinkerrostalon toisen kerroksen toimistotilaan on julkisivuikkunoiden taakse asennettu sähköiset, vaihtuvanäyttöiset mainoslaitteet. Huoneisto on voimassa olevan rakennusluvan mukaan käyttötarkoitukseltaan toimisto. Kysymyksessä oleva tontti sijaitsee osoitteessa Runeberginkatu 60, ja tontin omistaa Asunto-Osakeyhtiö A. Kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistaa B. Sähköisten mainoslaitteiden toimittaja on C Oy. Mainoslaitteiden sijoittamiselle toimistohuoneiston ikkunaan ei ole haettu maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettua toimenpidelupaa.

(29) Asiassa esitetystä valokuvaselvityksestä ilmenee, että toimistotilojen sisälle sijoitetut mainoslaitteet peittävät kokonaisuudessaan Mannerheimintien puoleiset 16 ikkunaruutua. Ympäristö- ja lupajaoston päätöksen mukaan mainoslaite kattaa lisäksi Runeberginkadun puolelta yhden ikkunaruudun. Mainoslaitteet suuntautuvat ulos katu- ja risteysalueelle.

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätös

(30) Korkein hallinto-oikeus toteaa aluksi, kuten hallinto-oikeus, että päätöksen kohteena olevat ikkunoiden sisäpuolelle sijoitetut vaihtuvanäyttöiset mainoslaitteet ovat maankäyttö- ja rakennuslain ja voimassa olleen Helsingin kaupungin rakennusjärjestyksen mukaan edellyttäneet toimenpidelupaa. Valvonta- ja lupajaosto on siten voinut asettaa velvoitteen poistaa luvattomasti sijoitetut, ikkunat peittävät mainoslaitteet ja määrätä asiassa valvontamaksun.

(31) Luvattomat mainoslaitteet sijaitsevat huoneiston sisätiloissa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen jäsenellä ja isännöitsijällä on oikeus päästä huoneistoon huoneiston kunnon ja hoidon valvomista tai kunnossapito- tai muutostyötä tai niiden valvomista varten. Korkein hallinto-oikeus katsoo, ettei huoneistoon pääsy mainituilla perusteilla oikeuta yhtiön edustajia poistamaan huoneistosta siellä sijaitsevia maankäyttö- ja rakennuslain mukaan luvattomia laitteita. Asunto-osakeyhtiölain mukaiset perusteet osakkaan hallitseman huoneiston haltuunottoon eivät nekään sisällä säännöksiä, jotka antaisivat yhtiön hallitukselle mahdollisuuden ottaa osakkaan huoneisto yhtiön haltuun yhtiölle ja osakkaalle erikseen asetetun tämäntyyppisen velvoitteen täytäntöön panemiseksi.

(32) Korkein hallinto-oikeus katsoo näin ollen, toisin kuin hallinto-oikeus, ettei Asunto-Osakeyhtiö A:lla ole ollut oikeudellista eikä tosiasiallista mahdollisuutta noudattaa velvoitetta poistaa valomainoslaitteita osakkaan hallitseman huoneiston sisätiloista vastaavalla tavalla kuin huoneiston haltija on velvoitettu menettelemään. Velvoitetta mainoslaitteiden poistamiseen sakon uhalla ei siten ole voitu asettaa asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö ei siten ole myöskään velvollinen maksamaan osuuttaan ympäristö- ja lupajaoston päätökseen sisältyvästä valvontamaksusta.

(33) Hallinto-oikeuden ja Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaoston päätökset mainoslaitteen poistamisesta sakon uhalla sekä valvontamaksua koskevan oikaisuvaatimuksen hylkäämisestä on edellä mainituista syistä kumottava siltä osin kuin ne koskevat Asunto-Osakeyhtiö A:ta.

Oikeudenkäyntikulut

(34) Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos Asunto-Osakeyhtiö A joutuisi itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan.

(35) Tämän vuoksi Helsingin kaupunki on oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n 1 momentin nojalla velvoitettava korvaamaan Asunto-Osakeyhtiö A:n oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa viivästyskorkoineen edellä ratkaisuosasta ilmenevällä tavalla.

Täytäntöönpanoa kieltoa koskeva vaatimus

(36) Asian tultua tällä päätöksellä ratkaistuksi ei täytäntöönpanon kieltämistä koskevasta vaatimuksesta ole tarpeen lausua.

2. C Oy:n ja B:n valituslupahakemuksen hylkääminen

Oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 111 §:n 1 momentin mukaan valituslupa on myönnettävä, jos:
1) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa tapauksissa tai oikeuskäytännön yhtenäisyyden vuoksi on tärkeätä saattaa asia korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi;
2) asian saattamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi on erityistä aihetta asiassa tapahtuneen ilmeisen virheen vuoksi; tai
3) valitusluvan myöntämiseen on muu painava syy.

(37) Sen perusteella, mitä muutoksenhakijat ovat esittäneet ja mitä asiakirjoista muutoin ilmenee, asian saattamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi ei ole valitusluvan myöntämisen perustetta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Eija Siitari, Mika Seppälä, Kari Tornikoski, Taina Pyysaari ja Joni Heliskoski. Asian esittelijä Satu Sundberg.