KHO:2026:10
Asunto Oy A omisti yhteisomistussuhteessa kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa osuuden tontista ja kokonaan sillä sijaitsevan asuinkerrostalon. Yhtiö omisti yhdessä toisten asunto-osakeyhtiöiden kanssa myös erillisen tontin, jonka kaavamerkintä oli LPA (autopaikkojen korttelialue), ja sillä sijaitsevan pysäköintitalon. Yhtiön osakkeet tuottivat oikeuden hallita huoneistoja yhtiön omistamassa rakennuksessa sekä autopaikkoja tuossa yhtiön osittain omistamassa pysäköintitalossa. Yhtiöiden välisessä hallinnanjakosopimuksessa oli sovittu näiden autopaikkojen osoittamisesta eri asunto-osakeyhtiöiden käyttöön.
Asiassa oli ratkaistavana, oliko kysymyksessä olevaan pysäköintitaloon sovellettava vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia vai yleistä kiinteistöveroprosenttia.
Korkein hallinto-oikeus totesi asemakaavoitukseen ja asunto-osakeyhtiöiden väliseen sopimusjärjestelyyn viitaten, että pysäköintitalon oli katsottava liittyvän välittömästi asuinrakennuksiin. Tämän vuoksi pysäköintitaloa oli pidettävä kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuun autotallirakennukseen rinnastettavana rakennuksena, johon oli sovellettava vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia.
Verovuosi 2021
Ks. KHO 2017:45
Kiinteistöverolaki 11 § 1 ja 3 momentti (724/2017), 12 § 1, 2 ja 4 momentti
Päätös, jota muutoksenhaku koskee
Helsingin hallinto-oikeus 2.10.2024 nro 5718/2024
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus myöntää Asunto Oy A:lle valitusluvan ja tutkii asian.
Valitus hyväksytään. Hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset sekä muutoksenhakijan kiinteistöverotus verovuodelta 2021 kysymyksessä olevan rakennuksen osuuden osalta kumotaan ja asia palautetaan Verohallinnolle kiinteistöverotuksen toimittamiseksi kiinteistöverolain 12 §:n mukaista vakituisen asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenttia soveltaen.
Asian tausta
(1) Asunto Oy A omistaa 4 610/24 800 osuuden vuonna 2020 valmistuneesta pysäköintitalosta, joka sijaitsee Vantaan kaupungissa sijaitsevalla kiinteistöllä (jäljempänä tontti 13), ja kiinteistön maapohjasta. Valitus koskee pysäköintitaloon sovellettavan kiinteistöveroprosentin määrittämistä.
(2) Lisäksi yhtiö omistaa samansuuruiset osuudet toisesta kiinteistöstä (jäljempänä tontti 11), jolla sijaitsee sen kokonaan omistama vuonna 2021 valmistunut asuinkerrostalo, sekä tonttien 11 ja 13 väliin sijoittuvasta kiinteistöstä (jäljempänä tontti 12), jolla sijaitsee autopihapaikkoja. Yhtiö omistaa kunkin kiinteistön maapohjat ja pysäköintitalon yhdessä kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa.
(3) Tontit 12 ja 13 sijoittuvat asemakaavassa alueelle, jonka kaavamerkintä on LPA (autopaikkojen korttelialue). Pysäköintitalossa on yhteensä 378 pysäköintipaikkaa.
(4) Mainitut asunto-osakeyhtiöt, niiden naapurissa sijaitsevan määräalan (tulevan tontin 22) omistaja ja määräalan maanvuokraoikeuden haltija ovat 5.2.2019 allekirjoittaneet rasitesopimuksen, jolla on sovittu tonttien 12, 13 ja 22 välisistä rasitteista. Rasitesopimuksessa on todettu, että tontille 22 tullaan rakentamaan perustettavien asunto-osakeyhtiöiden uudisrakennukset, ja sovittu muun ohella, että niiden vaatimista asemakaavan mukaisista velvoitepysäköintipaikoista enintään 80 kappaletta tullaan sijoittamaan tontille 13 rakennettavaan pysäköintilaitokseen.
(5) Tontin 13 omistavat seitsemän asunto-osakeyhtiötä ovat 15.2.2019 allekirjoittaneet hallinnanjakosopimuksen, jolla on sovittu tontille 13 rakennettavaan pysäköintitaloon tulevien pysäköintipaikkojen osoittamisesta asunto-osakeyhtiöiden käyttöön. Lisäksi on todettu, että tontti 22 saa edellä mainitun rasitesopimuksen perusteella sijoittaa, pitää ja käyttää enintään 80 pysäköintipaikkaa. Sopimuksessa on sen tarkoitusta koskevassa kohdassa mainittu, että tontin 13 ja sille sijoitettavan pysäköintilaitoksen yhteisomistuksesta johtuen osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista on sovittava tavalla, joka turvaa osapuolten aseman yhteisomistussuhteessa ja mahdollistaa pysäköintilaitoksen käytön osapuolten omistamien asuinkiinteistöjen pysäköintiä palvelevana kokonaisuutena.
(6) Asunto Oy A:n osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja tontilla 11 sijaitsevassa yhtiön omistamassa rakennuksessa, tontilla 12 sijaitsevia autopihapaikkoja sekä autopaikkoja valituksen kohteena olevassa tontilla 13 sijaitsevassa pysäköintitalossa. Pysäköintitaloon sijoittuvat autopaikat ovat nimeämättömiä ja yhteiskäyttöisiä. Jos autopaikan hallintaan oikeuttava osake siirtyy yhtiön ulkopuoliselle uudelle omistajalle eikä samassa yhteydessä siirretä yhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat yhtiön jonkin asuinhuoneiston hallintaan, ensisijaisesti yhtiön osakkeenomistajilla ja toissijaisesti yhtiöllä on oikeus lunastaa siirron kohteena oleva osake.
(7) Verohallinto on toimittanut kiinteistöverotuksen verovuodelta 2021. Toimitetussa verotuksessa pysäköintitalon verotusarvoksi on yhtiön osuudelta vahvistettu 948 211,53 euroa ja kiinteistöveroa maksuunpantu tältä osin 12 137,11 euroa. Pysäköintitaloon on sovellettu kiinteistöverolain 11 §:n mukaista yleistä kiinteistöveroprosenttia.
(8) Verotuksen oikaisulautakunta on päätöksellään 16.3.2023 hylännyt yhtiön vaatimuksen, jonka mukaan kyseessä olevan pysäköintitalon kiinteistöverotuksessa on sovellettava vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia.
(9) Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt yhtiön valituksen.
(10) Hallinto-oikeus on lausunut päätöksensä perusteluissa, että valittaja omistaa käsillä olevan pysäköintitalon välittömästi kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa. Kaikki pysäköintitalon autopaikat eivät ole kuitenkaan pysäköintitalon omistavien yhtiöiden hallinnassa, vaan 80 pysäköintipaikkaa on varattu ulkopuolisille käyttäjille. Valittajalle osoitettujen autopaikkojen käyttöoikeus yhtiössä ei myöskään saadun selvityksen perusteella ole sidottu asuntojen hallintaan, ja yhtiöjärjestyksen määräysten perusteella on katsottava olevan mahdollista vuokrata pysäköintioikeus ulkopuoliselle tai luovuttaa osake, mikäli osakkaat tai yhtiö eivät käytä lunastusoikeuttaan. Käyttäjät voivat siis päättää, keiden käytettäviksi pysäköintipaikat luovutetaan. Pysäköintitalon käyttäjät määräytyvät siten viime kädessä mainittujen yhtiöiden ja pysäköintitalon kulloistenkin käyttäjien välisten sopimusten perusteella ja voivat vaihtua. Kiinteistöverotusta ei tämän vuoksi voida perustaa siihen, käytetäänkö pysäköintitaloa osapuolten tämänhetkisten sopimusten perusteella muilla kiinteistöillä tapahtuvaan asumiseen liittyen. Lisäksi pysäköintitalo sijaitsee eri kiinteistöllä kuin ne asuinrakennukset, joiden asukkaiden pysäköintitalona rakennus toimii.
(11) Valittaja on vedonnut muun ohella korkeimman hallinto-oikeuden ennakkopäätökseen KHO 2017:45. Hallinto-oikeus on todennut, että tapauksessa yhtiön osakkeet oikeuttivat hallinnoimaan sekä asuinhuoneistoja että tiettyjä pysäköintihallin autopaikkoja ja pienajoneuvopaikkoja, ja lisäksi kyse on ollut samalla kiinteistöllä asuinrakennuksen kanssa sijainneesta pysäköintihallista. Viitattu tapaus on siten näiltä osin eronnut nyt kyseessä olevasta asiasta.
(12) Hallinto-oikeus on todennut, että vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia koskeva sääntely on poikkeusääntö suhteessa yleiseen veroprosenttia koskevaan sääntelyyn, ja vakituisten asuinrakennusten veroprosenttia koskevaa sääntelyä on lähtökohtaisesti tulkittava suppeasti. Kun otetaan sen lisäksi huomioon kaikki edellä todettu, pysäköintitaloa ei voida kuvatuissa olosuhteissa pitää kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuna pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettävään rakennukseen liittyvänä autotallirakennuksena, joten rakennuksen kiinteistövero on tullut määrätä kiinteistöverolain 11 §:n 1 ja 3 momentin mukaan soveltaen yleistä kiinteistöveroprosenttia.
Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Matti Haapaniemi (eri mieltä), Tero Särkikangas ja Jukka Ojala, joka on myös esitellyt asian.
Vaatimukset korkeimmassa hallinto-oikeudessa
(13) Asunto Oy A on pyytänyt valituslupaa ja vaatinut, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi siten, että pysäköintitalon verotuksessa on sovellettava vakituisen asuinrakennuksen veroprosenttia.
(14) Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö on vaatinut valituksen hylkäämistä.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut
Kysymyksenasettelu
(15) Asiassa on ratkaistavana, voidaanko kyseessä olevaa pysäköintitaloa pitää kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuna vakituiseen asumiseen käytettäviin rakennuksiin liittyvänä erillisenä autotallirakennuksena siten, että siihen on sovellettava vakituisen asuinrakennuksen kiinteistöveroprosenttia. Erityisesti arvioitavana on sen seikan merkitys, että muutoksenhakijan omistama asuinkerrostalo sijaitsee eri kiinteistöllä kuin pysäköintitalo.
Osapuolten kannanotot
(16) Asunto Oy A:n mukaan pysäköintitalon kaikki autopaikat ovat yksinomaan asunto-osakeyhtiöiden asukkaiden käytössä, ja pysäköintitalo palvelee vain näiden asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöillä asumista.
(17) Tontille 22 rakennettavien asunto-osakeyhtiöiden autopaikkojen käsittely rasitesopimuksella omistamisen sijaan perustuu alueen asemakaavan toteutukseen vaiheittain. Rasitesopimusta on kuitenkin pidettävä pysyvänä järjestelynä. Se seikka, että osa asunto-osakeyhtiöistä hallitsee pysäköintitalossa olevia autopaikkoja rasitteilla eikä omistamisen kautta, ei voi merkitä sitä, että kiinteistöverolakia sovellettaessa pysäköintitalon ei kokonaisuudessaan katsottaisi liittyvän asunto-osakeyhtiöiden asuinrakennuksiin.
(18) Jokainen autopaikka pysäköintitalossa on asemakaavaan ja rakennuslupaan perustuvan asemakaavakorttelin jonkin asunto-osakeyhtiön velvoitepaikka. Pysäköintitalon omistavilla ja rasitteen kautta sitä hallitsevilla asemakaavakorttelin asunto-osakeyhtiöillä ei ole vapaata oikeutta määrätä näistä autopaikoista.
(19) Kiinteistöverolaki ei edellytä sitä, että asunto-osakeyhtiöiden omistaman pysäköintitalon pitäisi sijaita samalla kiinteistöllä kuin verovelvollisena olevan asunto-osakeyhtiön asuinrakennus.
(20) Olosuhteet ovat ennakkopäätöksessä KHO 2009:26 olleet erilaiset kuin nyt muutoksenhaun kohteena olevassa asiassa. Tapauksessa KHO 2009:26 erillinen kiinteistöyhtiö omisti kaupungin vuokratontilla olevan pysäköintihallirakennuksen. Nyt ei ole mitään väliyhtiötä, vaan asunto-osakeyhtiöt ovat suoraan pysäköintitalon omistajia.
(21) Ennakkopäätöksessä KHO 2017:45 asunto-osakeyhtiöiden yhteisesti omistamaan pysäköintihalliin sovellettiin vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia. Nyt ratkaistavana olevan tapauksen tosiseikat eivät poikkea tuon ratkaisun olosuhteista siten, että olisi perusteltua päätyä toiseen johtopäätökseen.
(22) Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön mukaan käsillä olevassa tapauksessa on katsottava olevan enemmän keskeisiä liittymäkohtia ennakkopäätökseen KHO 2009:26 kuin ennakkopäätökseen KHO 2017:45. Suoralle tai välilliselle omistusrakenteelle tai velvoitepysäköintipaikkaluonteelle ei voida antaa asiassa ratkaisevaa merkitystä.
(23) Asuinkerrostalon ja pysäköintirakennuksen sijainnille joko samalla tai eri kiinteistöillä on oikeuskäytännössä annettu keskeinen merkitys. Kiinteistöverotus on kiinteistö- sekä rakennuskohtaista ja perustuu tietyllä kiinteistöllä arvioitavana olevan rakennuksen pääasialliseen käyttötarkoitukseen. Tähän nähden yksittäisen rakennuksen käyttötarkoitusta (pysäköintihalli) ei voida johtaa toisella kiinteistöllä sijaitsevan muun rakennuksen käyttötarkoituksesta tai rakennusten käyttöön liittyvistä sopimuksista.
(24) Yhtiön määräosin omistamassa pysäköintitalossa tulee olemaan myös sellaisten asunto-osakeyhtiöiden hallitsemia autojen pysäköintipaikkoja, jotka eivät omista lainkaan pysäköintitalon sijaintikiinteistöä ja pysäköintitaloa. On selvää, että valituksenalaista verovuotta arvioitaessa kyseiset 80 pysäköintipaikkaa eivät liity asuinrakennuksiin, koska niitä ei ole ollut vielä olemassa.
Sovellettavat oikeusohjeet
(25) Kiinteistöverolain 11 §:n 1 momentin mukaan kiinteistövero on kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön arvosta.
(26) Saman pykälän 3 momentista (724/2017) ilmenevän pääsäännön mukaan veronalaisiin kiinteistöihin sovelletaan kunnanvaltuuston määräämää yleistä kiinteistöveroprosenttia. Yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi määrätään vähintään 0,93 ja enintään 2,00.
(27) Kiinteistöverolain 12 §:n 1 momentin mukaan pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentiksi kunnanvaltuusto määrää vähintään 0,41 ja enintään 1,00.
(28) Saman pykälän 2 momentin mukaan rakennusta katsotaan käytettävän pääasiassa vakituiseen asumiseen, jos sen huoneistojen pinta-alasta vähintään puolta käytetään tähän tarkoitukseen. Huoneistoa katsotaan käytettävän pääasiassa vakituiseen asumiseen, jos se on pääosin tarkoitettu tähän käyttöön eikä se ole muussa käytössä.
(29) Saman pykälän 4 momentin mukaan tässä pykälässä tarkoitettuun rakennukseen liittyvään erilliseen talous- ja autotallirakennukseen sovelletaan 1 momentin mukaan määrättyä veroprosenttia.
Oikeudellinen arviointi
(30) Ennakkopäätöksessä KHO 2017:45 on ollut esillä tilanne, jossa eräs yhtiö omisti tontin, tontilla sijaitsevan asuinkerrostalon sekä yhteisomistussuhteessa kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa tontin pihakannen alla sijaitsevan pysäköintihallin. Yhtiön osakkeet tuottivat oikeuden hallita asuinhuoneistoja yhtiön omistamassa asuinrakennuksessa sekä autohalli- ja pienajoneuvopaikkoja yhtiön osittain omistamassa pysäköintihallissa. Korkein hallinto-oikeus on tuolloin todennut, että pysäköintihalli oli tuon yhtiön välittömässä omistuksessa ja yhtiön osakkeet oikeuttivat hallinnoimaan määrättyjä autopaikkoja sekä pienajoneuvopaikkoja pysäköintihallissa. Pysäköintihalli sijaitsi samalla tontilla, jolla myös yhtiön omistama asuinkerrostalo sijaitsi. Saadun selvityksen mukaan yhtiön omistamat ja hallinnoimat autopaikat olivat olleet sen asukkaiden käytössä ja pysäköintihalli oli siten palvellut kiinteistön asumistoimintoa. Pysäköintihallin oli näissä olosuhteissa katsottava liittyvän välittömästi tuon yhtiön omistamaan asuinrakennukseen. Tämän vuoksi pysäköintihallia oli pidettävä kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuun autotallirakennukseen rinnastettavana rakennuksena, johon oli sovellettava vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia.
(31) Nyt kysymyksessä oleva pysäköintitalo on Asunto Oy A:n ja muiden asunto-osakeyhtiöiden välittömässä omistuksessa samoin kuin tapauksessa KHO 2017:45. Asemakaavoitus, jossa autopaikat on sijoitettu asuinrakennuksiin nähden erillisille tonteille, sekä edellä selostettu eri asunto-osakeyhtiöiden välinen sopimusjärjestely, joka tässä tapauksessa muodostuu rasitesopimuksesta ja hallinnanjakosopimuksesta, ovat omiaan turvaamaan oikeudelliset edellytykset sille, että pysäköintitalo palvelee muutoksenhakijan ja muiden asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten asuinkäyttöä. Asuintalojen maapohjana toimivien tonttien ja autopaikkojen korttelialueen on katsottava muodostavan kiinteistöoikeudellisesti yhden kokonaisuuden. Pysäköintitalon on näissä olosuhteissa katsottava liittyvän välittömästi asuinrakennuksiin.
(32) Asiaa ei ole arvioitava toisin sen johdosta, että muillakin kuin edellä tarkoitettujen asunto-osakeyhtiöiden asukkailla saattaa olla mahdollisuus hankkia pysäköintitaloon kohdistuva pysäköintioikeus. Kiinteistövero on luonteeltaan objektivero, ja objektiiviselta luonteeltaan pysäköintitalo palvelee joka tapauksessa edellä tarkoitettujen rakennusten asuinkäyttöä.
(33) Edellä esitetyn perusteella pysäköintitaloa on pidettävä kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuun autotallirakennukseen rinnastettavana rakennuksena, johon on sovellettava vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia.
Johtopäätös
(34) Tämän vuoksi hallinto-oikeuden ja verotuksen oikaisulautakunnan päätökset sekä toimitettu kiinteistöverotus on nyt kysymyksessä olevan rakennuksen osuuden osalta kumottava. Asia on edellä päätöslauselmasta ilmenevässä tarkoituksessa palautettava Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Hannele Ranta-Lassila, Eija Siitari, Mikko Pikkujämsä, Vesa-Pekka Nuotio ja Tero Leskinen. Asian esittelijä Anna Ahlberg.