KHO:2014:76

Valittaja oli esittänyt, että asemakaavassa käytetyille mitoitusperusteille ja erisuuruisille tehokkuusluvuille ei ollut esitetty hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita, kun valittajan kiinteistön tehokkuusluku oli e=0,10 ja kadun toisella puolen sijaitsevissa kortteleissa tehokkuudeksi oli osoitettu pääosin e=0,20.

Valittajan tehokkuudella e=0,10 osoitetulle korttelin 233 tontille sai kaavan mukaan rakentaa kaksi asuinrakennusta. Valittajan tonttiin rajautuvan tien länsipuolen kortteleiden 229 ja 232 neljän uuden tontin tehokkuusluvuksi oli osoitettu e=0,20. Näille tonteille sai kuitenkin rakentaa vain yhden asunnon kullekin. Kortteleiden 229 ja 232 tontit muodostuivat kiinteistöstä, jonka alueet mainituissa kortteleissa oli muutoin osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL).

Kun otettiin huomioon, että kortteleiden 229 ja 232 virkistysalueet, joilla oli mahdollistettu kaavan virkistysalueiden jatkuvuus pohjois-eteläsuunnassa, oli muodostettu kunnan kanssa maankäyttösopimuksen tehneen tahon omistaman kiinteistön alueista ja rakentamiseen osoitetut uudet tontit oli rajattu siten, että uusille tonteille sai korttelin 233 tonteista poiketen sijoittaa vain yhden asunnon, erilaisille rakentamistehokkuuksille oli osoitettu hyväksyttävät maankäytölliset perusteet.

Yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen toteutumista arvioitaessa oli lisäksi otettava huomioon, että kortteleiden 229 ja 232 tontit olivat pinta-alaltaan selvästi pienempiä kuin korttelissa 233, minkä vuoksi tonttien suurimmat sallitut kokonaisrakennusoikeudet eivät olennaisesti poikenneet toisistaan erilaisista tehokkuusluvuista huolimatta. Kaavaratkaisu ei siten ollut lainvastainen myöskään sillä valituksessa esitetyllä perusteella, että tonttien rakennustehokkuutta osoittava luku vaihteli eri kortteleissa.

Suomen perustuslaki 6 §

Maankäyttö- ja rakennuslaki 54 §

Ks. myös KHO:2005:5

Päätös, josta valitetaan

Helsingin hallinto-oikeus 28.2.2013 nro 13/0119/5

Asian aikaisempi käsittely siltä osin kuin nyt on kysymys

Kirkkonummen kunnanvaltuusto on 6.2.2012 §:n 3 kohdalla tekemällään päätöksellä hyväksynyt Perälänjärven, Veikkolan asemakaavan muutoksen ja laajennuksen piirustuksen numero 3072 mukaisesti. Asemakaavan muutos koskee kortteleita 200–212, 214–217, 220–223, 230–231 ja 233–251 sekä niihin liittyviä katu-, liikenne-, puisto-, vesi- ja maatalousalueita. Muutoksella poistuvat korttelit 204, 209, 217, 241 ja 249. Muutoksella muodostetaan korttelit 229 ja 232.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A:n valituksen kunnanvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeus on päätöksensä perusteluissa lausunut seuraavaa:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä samassa laissa säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maankäyttö- ja rakennuslain 91 b §:n 1 momentin mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia (maankäyttösopimus). Maankäyttösopimuksissa ei voida kuitenkaan sitovasti sopia kaavojen sisällöstä. Pykälän 2 momentin mukaan maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Tämä ei koske sopimusten tekemistä kaavoituksen käynnistämisestä. Pykälän 3 momentin mukaan maankäyttösopimuksilla voidaan tämän luvun kehittämiskorvausta koskevien säännösten rajoittamatta laajemminkin sopia osapuolten välisistä oikeuksista ja velvoitteista. Pykälän 4 momentin mukaan maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Jos tarkoitus tehdä maankäyttösopimus tulee esille vasta sen jälkeen, kun osallistumis- ja arviointisuunnitelma on laadittu, asiasta tulee kaavan laatimisen yhteydessä tiedottaa osallisten tiedonsaannin kannalta sopivalla tavalla.

Kaavoitusmenettelystä ja vuorovaikutuksesta on säännelty maankäyttö- ja rakennuslain 8 luvussa.

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita.

Asemakaava-alue

Asemakaavan muutosta koskeva suunnittelualue sijaitsee Veikkolan taajamassa, Turunväylän pohjoispuolella, Veikkolan keskustasta noin 1,5 kilometriä pohjoiseen. Alueeseen kuuluu Perälänjärvi ympäristöineen. Suunnittelualue on vanhaa omakotitaloaluetta ja alueen eteläosassa on yritystontteja. Suunnittelualueen rajaa eteläpuolella Turunväylä (VT 1). Suunnittelualueen pinta-ala on noin 117 hehtaaria, josta Perälänjärven vesialuetta on noin 24 hehtaaria.

Kirkkonummen oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on Perälänjärveä lukuun ottamatta osoitettu pientalovaltaiseksi alueeksi (AP ). Alueella on voimassa 23.10.1967 vahvistettu Veikkolan asemakaava ja siihen tehdyt muutokset on vahvistettu 23.5.1977 ja 2.2.1985.

Kaavamuutoksen sisältö valituksenalaisilta osin

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kaavaselostuksen mukaan päivittää olemassa oleva maankäyttö ja tehdä kaavamääräyksistä joustavampia asuntojen lukumäärän, tonttien lohkomisen, kerrosluvun ja rakennusalojen suhteen. Lisäksi on tarkoituksena siirtää Veikkolan asemakaava uudelle pohjakartalle.

Asemakaavan muutoksella asumiseen tarkoitetut korttelialueet on osoitettu joko erillispientalojen korttelialueeksi (AO) tai asuinpientalojen korttelialueeksi (AP). Asemakaavan muutosalueella, lähinnä sen länsi- ja itäpuolella, olevat metsätalousalueet (MM) sekä alueen luonnontilassa säilytettävä puistoalueet (PL) ja istutettavat puistoalueet (PI) on muutettu lähivirkistysalueiksi (VL). Nykyiseen kaavaan verrattuna AO-tonttien asunnot lisääntyvät 189 asunnolla, eikä tonttien rakennusoikeutta koroteta.

Kaavaselostuksessa on kaavamuutoksen mitoituksesta todettu, että erillispientalojen korttelialueen (AO) tonttien asuntojen lukumäärä on osoitettu kunnanhallituksen 8.6.1992 päättämän mitoituksen mukaan siten, että tonteilla, jolla tehokkuusluku on 0,20, saa rakentaa yhden asunnon kutakin alkavaa 1 000 m² kohti. Tonteilla, joilla tehokkuusluku on 0,15, saa rakentaa yhden asunnon kutakin alkavaa 1 350 m² kohti ja tonteilla jolla tehokkuusluku on 0,10 saa rakentaa yhden asunnon kutakin alkavaa 2 000 m² kohti. Kunnanhallituksen lausunnossa on todettu, että kaikilla Veikkolan rakennuskaavamuutoksen eri osa-alueilla on käytetty samaa mitoitusperustetta.

Asiakirjoista ilmenee, että asemakaavan muutosta ja laajennusta koskeva ehdotus sekä tarkistettu kaavamuutosehdotus sekä 1.4.2008 ja 22.4.2010 päivätyt kaavaselostukset, joissa on mainittuna maankäyttösopimuksista sopiminen, oli asetettu julkisesti nähtäville 26.5.–30.6.2008 ja 17.6.–31.8.2010. Kaavaselostuksen toteuttamista ja ajoittamista koskevassa kohdassa 6.1. on todettu, että ennen asemakaavamuutoksen hyväksymistä tulee muiden ohella kiinteistön 1:888 maanomistajan ja kunnan kesken tehdä maankäyttösopimukset, joissa sovitaan puistojen ynnä muiden sellaisten alueiden luovuttamisesta kunnalle lisärakennusoikeutta vastaan.

Voimassa olevana asemakaavana on 23.10.1967 vahvistettu Veikkolan rakennuskaava, jossa kiinteistöllä 1:581 on pientalojen korttelialuetta koskeva merkintä (AO²). Kaavakarttaan osoitetun rakennusalan perusteella kiinteistölle on voinut sijoittaa yhden asunnon.

A:n kiinteistö Lepolehto 1:581 sijaitsee Perälänjärven asemakaavassa Nevatien itäpuolella korttelissa 233 tontilla 7. Kiinteistön 1:581 koko 0,4000 hehtaarin alue on asemakaavan muutoksessa osoitettu erillispientalojen korttelialueeksi (AO, e=0,10). Korttelin tonttien rakennustehokkuus on sama kuin ennen eli e=0,10 ja korttelin tonteille saa tontin pinta-alasta riippuen rakentaa enintään kaksi tai kolme asuntoa. Kiinteistölle 1:581 on kaavamerkinnällä osoitettu kaksi asuntoa.

Siltä osin kuin maankäyttösopimuksiin liittyen valituksessa on viitattu Nevatien länsipuolella osoitettuun rakentamiseen, on Perälänjärven asemakaavaan lisätty uudet erillispientalojen korttelialueet (AO) 229 ja 232. Kortteleihin on kiinteistön 1:888 omistajalle osoitettu yhteensä neljä tonttia, joista jokaiselle saa rakentaa yhden asunnon rakennustehokkuudella e=0,20. Kaavakartasta ilmenee, että vastaavasti osa kiinteistöstä 1:888 on osoitettu lähivirkistysalueiksi (VL). Kunnanhallituksen lausunnossa on kerrottu olleen kaavataloudellisesti järkevämpää sijoittaa rakentamista myös kadun länsipuolelle. Tämän takia maanomistajan kanssa tehtiin maankäyttösopimus, jossa maanomistajataho sitoutuu luovuttamaan muun muassa kaavamuutokseen merkityt virkistysalueet Kirkkonummen kunnalle.

Oikeudellinen arviointi

= = =

Yleiskaavan ohjausvaikutus

Perälänjärven asemakaavan alueella on voimassa oikeusvaikutteinen Kirkkonummen yleiskaava 2020, jossa koko Perälänjärveä ympäröivä alue on osoitettu pientalovaltaiseksi alueeksi (AP). Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan oikeusvaikutteinen yleiskaava on otettava huomioon asemakaavaa laadittaessa.

Kun kuitenkin otetaan huomioon se, millä tarkkuudella yleiskaava on laadittu sekä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentin vaatimus siitä, että asemakaavassa on varattava riittävästi alueita virkistystä varten, on yleiskaavan maankäyttöratkaisuja voitu asemakaavaa laadittaessa tarkentaa osoittamalla asuinkortteleiden yhteyteen myös lähivirkistysalueita.

Maanomistajien tasapuolinen kohtelu

Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei edellytä, että kaikille maanomistajille paikallisista olosuhteista riippumatta annetaan samansuuruinen rakennusoikeus. Maanomistajien erilaiseen kohteluun tulee kuitenkin olla kaavan sisältövaatimuksista johdettavissa olevat hyväksyttävät maankäytölliset perusteet.

Hallinto-oikeus toteaa, että maankäyttösopimuksilla ei ole ratkaistu asemakaavan sisältöä, vaan asemakaava on saanut sisältönsä osittain jo voimassa olevasta asemakaavasta sekä kaavan laatimista ohjaavien säännösten tavoitteiden, kaavoitus- ja vuorovaikutusmenettelyn ja päätöksentekomenettelyn lopputuloksena.

Asemakaavassa käytetyille mitoitusperusteille ja erisuuruisille tehokkuusluvuille on ollut maankäyttö- ja rakennuslaista johdetut hyväksyttävät maankäytölliset syyt eikä asemakaavalla ole syrjäytetty vaatimusta maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta. Lisäksi kun otetaan huomioon kiinteistölle 1:581 asemakaavassa osoitettu rakennusoikeuden lisäys, ei asemakaavamuutos ole myöskään maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kohtuuton.

Lopputulos

Hallinto-oikeuden toimivaltaan ei kuulu tutkia kaavapäätöksen tarkoituksenmukaisuutta. Hallinto-oikeus tutkii, onko päätös lainmukainen siltä osin kuin siitä on valitettu. Kirkkonummen kunnanvaltuusto ei ole ylittänyt toimivaltaansa eikä päätös ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä eikä päätös ole muutoinkaan valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Perusteluissa mainitut ja

Maankäyttö- ja rakennuslaki 42 § ja 213 §

Kuntalaki 90 §

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Jaana Moilanen ja Ilona Nuorteva. Esittelijä Marko Ahlstedt.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A on pyytänyt korkeimmalta hallinto-oikeudelta lupaa valittaa Helsingin hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kunnanvaltuuston päätökset kumotaan.

A on valituksensa perusteluissa esittänyt muun ohella, että kunnanvaltuuston 6.2.2012 (3 §) tekemä päätös Perälänjärven asemakaavasta loukkaa kuntalaisten tasapuolista kohtelua.

Perälänjärven asemakaava on laadittu kunnanhallituksen 8.6.1992 päättämien mitoitusperiaatteiden mukaisesti. Mitoituksen lähtökohtana on ollut sekä tuolloin vallinnut tilanne että suunniteltu kunnallistekniikan rakentaminen. Kunnallistekniikkaa on kuitenkin rakennettu eri aikataulussa kuin vuonna 1992 on ajateltu. Silti mitoitusperiaatteita ei ole muutettu. Esimerkiksi Nevatien kunnallistekniikka on rakennettu vuosina 2008–2010 eli asemakaavan muutoksen valmistelun aikana. Mitoitusta ei ole perusteltu kaava-asiakirjoissa muuten kuin toteamalla vuoden 1992 päätöksen olemassaolo.

Kaavassa on asetettu maanomistajat eriarvoiseen asemaan rakennusoikeuksia määriteltäessä. Jopa saman kadun, Nevatien, eri puolilla on rakennusoikeus erilainen johtuen siitä, että toisten maanomistajien kanssa on tehty maankäyttösopimuksia. Tämä selviää kunnan antamasta vastineesta A:n muistutukseen. Vastineessa todetaan muun muassa, että Nevatien vastakkaisella puolella oleva kortteli 232 on osa maanomistajan ja Kirkkonummen kunnan välillä tehtävää maankäyttösopimusta, jonka mukaan Nevatien varren lähivirkistysalueet siirtyvät kunnan omistukseen.

Maankäyttösopimuksia voidaan tehdä, mutta niillä ei voida määritellä asemakaavassa rakennusoikeuksia. Rakennusoikeuksien määritysperusteiden pitää olla tasapuoliset ja niiden tulee olla johdonmukaisesti kaikille samat. Lähtökohtana tulee olla se, että jokaista maanomistajaa kohdellaan samoin perustein. Kunta ei voi myydä rakennusoikeutta siten, että tasapuolisuus sivuutetaan. Kaavaratkaisut tulee perustaa vain maankäytöllisiin perusteisiin, ei sopimuksiin.

Kunnanhallituksen vuonna 1992 päättämistä mitoitusperiaatteista on poikettu jo aikaisemminkin. Kunnan vastineessa on todettu näin tehdyn vain kunnan omien tonttien osalta. Alueelta on kuitenkin osoitettavissa ainakin kaksi Honkatien varren tonttia, joilla aiemmin hyväksytyistä mitoitusperusteita on poikettu myös yksityisten osalta. Tasapuolisuuden vuoksi periaatteista ei olisi saanut poiketa kunnankaan tonttien osalta, mutta muiden tonttien osalta poikkeaminen osoittaa ohjeiden sitomattomuuden ja niiden merkityksen vain kaavan tavoitteena.

Asiassa ei ole käsitelty maanomistajan tasapuolisen ja yhdenmukaiseen kohteluun liittyviä kysymyksiä oikealla tavalla. Hallinto-oikeus on pitänyt riittävänä sitä, että kunta on vuonna 1992 päättänyt rakennusoikeuden jakaantumisesta tehokkuusluvuin eri alueille pohjautuen alueiden viemäröitävyyteen. Asemakaavoituksessa rakennusoikeuden määrän jakaantumista kortteleittain ei kuitenkaan ole käsitelty tästä lähtökohdasta. Sen sijaan on vedottu vanhentuneeseen tietoon ja aikoinaan tehtyyn päätökseen siitä, millaisiksi rakennusoikeudet muodostuisivat.

Kaava-asiakirjoissa ei ole selkeästi esitetty syitä rakennusoikeuden jakaantumiseen kortteleittain. Kunta ei myöskään A:n muistutukseen vastatessaan ole vastannut tähän oleelliseen kysymykseen. Tasapuolisuudesta ei voi puhua silloin, kun kadun eri puolilla tehokkuusluvut vaihtelevat 0,10:stä 0,20:een. Korkeampi tehokkuus on annettu piittaamatta vuoden 1992 päätöksestä, koska kunta oli päättänyt tehdä maankäyttösopimuksia maanomistajien kanssa siten, että korvauksena lisätään rakennusoikeutta. Asemakaavassa käytetylle mitoitusperusteille ja erisuuruisille tehokkuusluvuille ei esitetty maankäyttö- ja rakennuslaista johdettuja hyväksyttäviä maankäytöllisiä syitä.

Hallinto-oikeus on perustanut päätöksensä myös selvään virheeseen. Toisin kuin päätöksessä mainitaan, A:n tontin rakennusoikeus ei ole lisääntynyt asemakaavamuutoksessa, vaan rakennusoikeus määräytyy tehokkuusluvun e=0,10 mukaan sekä voimassa olevassa asemakaavassa että nyt kysymyksessä olevassa kaavamuutoksessa.

Kirkkonummen kunnanhallitus on selityksessään vaatinut, että valitus hylätään.

Kunnanhallitus on esittänyt muun ohella, että esimerkiksi Perälänjärven alueella asuntojen lukumäärää ei ole lisätty. Koska rakennusoikeus on usein käytetty olemassa olevaan asuntoon, lähes puolet mitoituksen mahdollistamista uusista asunnoista ovat jääneet laskennallisiksi.

Kaavamuutoshankkeita on jatkettu kunnanhallituksen hyväksymien mitoitusperiaatteiden mukaisesti sitä mukaa kuin kunnallistekniikka on valmistunut eri osa-alueille. Veikkolan jätevedet johdetaan Espooseen edelleen samaa siirtoviemäriä pitkin kuin vuonna 1992. Nimenomaan tasapuolisuus ja oikeudenmukaisuus ovat edellyttäneet sitä, että kaikilla Veikkolan rakennuskaavamuutoksen eri osa-alueilla on käytetty samaa mitoitusperiaatetta. Perälänjärven alue on Veikkolan pohjoisin osa-alue, eikä rakennusoikeuden korottaminen yksinomaan tällä osa-alueella ole ollut perusteltua.

Viitatut kunnanhallituksen päättämät mitoitusperiaatteet koskevat vuonna 1967 vahvistetun Veikkolan rakennuskaavan erillispientalotontteja (AO). Veikkolan rakennuskaavamuutosten eri osa-alueilla on AO-tonttien asuntojen lisäämisen lisäksi tutkittu muiden suurien kiinteistöjen maankäyttöä. Muutettavassa Veikkolan rakennuskaavassa Nevatien loppupäähän oli kaavoitettu kortteleita vain kadun itäpuolelle ja kadun länsipuoli oli noin 200 metrin matkalta merkitty puisto- ja maatalousalueiksi. Kaavamuutoksen yhteydessä on katsottu, että on kaavataloudellisesti järkevämpää on sijoittaa rakentamista myös kadun länsipuolelle. Tämän takia maanomistajan kanssa on tehty maankäyttösopimus, jossa maanomistajataho on sitoutunut luovuttamaan muun muassa kaavamuutoksessa osoitetut virkistysalueet Kirkkonummen kunnalle.

Valituksessa mainitut Honkatien varren kaksi tonttia, joista valittaja omisti toisen, eivät kuuluneet vuonna 1967 vahvistettuun Veikkolan rakennuskaavaan. Kun Honkatien varrelle on tehty kaavamuutos vuosina 2002–2003, nämä tontit on otettu mukaan asemakaavaan ja niille on osoitettu sama tehokkuusluku kuin Honkatien varren muilla tonteilla. Tällöin tonttien rakennusoikeus on kasvanut, mutta tilannetta ei voi verrata alkuperäisen Veikkolan rakennuskaavassa olleiden tonttien kaavamuutokseen.

Veikkolan asemakaava-alueen tonttien tehokkuusluvut perustuvat 23.10.1967 vahvistettuun Veikkolan rakennuskaavaan, jossa suuremmille tonteille oli merkitty pienempi tehokkuusluku, jolloin tonteilla on koosta riippumatta suurin piirtein sama rakennusoikeus. Kunnanhallitus on 8.6.1992 päättänyt, että Veikkolan rakennuskaavaa tiivistetään lisäämällä asuntojen lukumäärää tonteilla. Kunnanhallituksen päätöksellä 1992 ja Perälänjärven asemakaavan muutoksella ei siis ole muutettu tonttien tehokkuuslukuja. Valittajan tontin kadun vastakkaiselle puolelle merkitylle uudelle tontille on osoitettu tehokkuusluvuksi e=0,2, koska tontin pinta-ala on pienempi ja lähivirkistysalueeksi on vastaavasti voitu osoittaa suurempi alue.

Perälänjärven asemakaavassa tontin tehokkuuslukua ei ole muutettu eikä rakennettavaa kerrosalaa siten ole lisätty. Sen sijaan kaavamuutoksen myötä tontille voi rakentaa toisen asunnon.

A on antanut vastaselityksen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus myöntää A:lle valitusluvan.

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Valitus hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate, jonka toteutumistapa viime kädessä riippuu kulloinkin kysymyksessä olevasta kaavamuodosta, edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita.

A on valituksensa perusteluissa esittänyt muun ohella, että asemakaavassa käytetyille mitoitusperusteille ja erisuuruisille tehokkuusluvuille ei ole esitetty hyväksyttäviä maankäytöllisiä perusteita. Lisäksi A on katsonut, että hallinto-oikeuden päätöksessä on virheellisesti todettu hänen tonttinsa rakennusoikeuden lisääntyneen kaavamuutoksen johdosta.

A:n kiinteistölle Lepolehto RN:o 1:581 on sekä valituksenalaisessa kaavamuutoksessa että poistuvassa kaavassa osoitettu rakennusoikeutta tehokkuudella e=0,10. Rakennusoikeus on siten A:n esittämällä tavalla pysynyt samana kuin aiemminkin eli on tontin pinta-alan perusteella laskettuna 400 neliömetriä. Sen sijaan kaavamuutos mahdollistaa aiemmasta poiketen myös toisen asunnon sijoittamisen kiinteistölle, kuten muillekin Nevatiehen rajoittuville korttelin 233 kiinteistöille.

Nevatien länsipuolen kortteleiden 229 ja 232 neljän uuden tontin rakennusoikeudeksi on osoitettu e=0,20. Näille tonteille saa kuitenkin rakentaa vain yhden asunnon kullekin. Tontit muodostuvat kiinteistöstä RN:o 1:188, jonka alueet mainituissa kortteleissa on muutoin osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL). Nevatien länsipuolella jo rakennetulle kiinteistölle RN:o 1:544 on kaavamuutoksella osoitettu rakennusoikeutta tehokkuudella e=0,10. Tällekin tontille saa itäpuolen tonteista poiketen sijoittaa vain yhden asunnon.

Kun otetaan huomioon, että kortteleiden 229 ja 232 virkistysalueet, joilla on mahdollistettu kaavan virkistysalueiden jatkuvuus pohjois-eteläsuunnassa, on muodostettu kunnan kanssa maankäyttösopimuksen tehneen tahon omistaman kiinteistön RN:o 1:188 alueista ja rakentamiseen osoitetut uudet tontit on rajattu siten, että uusille tonteille saa Nevatien itäpuolen tonteista poiketen sijoittaa vain yhden asunnon, erilaisille rakentamistehokkuuksille on osoitettu hyväksyttävät maankäytölliset perusteet.

Yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen toteutumista arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon, että Nevatien länsipuolelle osoitetut tontit ovat pinta-alaltaan selvästi pienempiä kuin Nevatien itäpuolella, minkä vuoksi tonttien suurimmat sallitut kokonaisrakennusoikeudet eivät olennaisesti poikkea toisistaan Nevatien eri puolilla. Kaavaratkaisu ei siten ole lainvastainen myöskään sillä valituksessa esitetyllä perusteella, että tonttien rakennustehokkuutta osoittava luku vaihtelee Nevatien varren kortteleissa.

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Kari Kuusiniemi, Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Mika Seppälä ja Liisa Heikkilä. Asian esittelijä Petteri Leppikorpi.